昨日，央行和住建部齊齊發(fā)布對房地產(chǎn)形成放松利好的相關(guān)政策。這是去年9·30新政以來(lái)又一撥樓市政策調整。央行昨日新政規定，非限購城市(即四大一線(xiàn)以外城市)首套房首付比由30%降至25%，此舉被不少三四線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)商視為較大利好。另外住建部等三部門(mén)發(fā)布通知，住房公積金將全面推行異地貸款業(yè)務(wù)。

中原地產(chǎn)等多家機構昨日分析，二三線(xiàn)城市可能迎來(lái)一撥補漲行情，但過(guò)于偏遠或郊區新區很難惠及。一線(xiàn)城市可能受政策風(fēng)向的影響，同樣受到刺激。多家積極入市的房企如保利、恒大、敏捷等看好樓市的小微刺激，業(yè)內預計10月市場(chǎng)特別是一二線(xiàn)城市將比較活躍。

首付再降“銀十”可期

昨日，中國人民銀行發(fā)布《中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》。在不實(shí)施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25%。

“政策影響較大的城市，應該是那些現階段主要在去庫存的二三線(xiàn)城市，”易居房地產(chǎn)研究員朱光昨日接受南都記者采訪(fǎng)時(shí)表示，因為這些城市具有一定的規模，本身也有一定的市場(chǎng)需求，所以降低商貸首付比例能夠再次釋放市場(chǎng)需求。“實(shí)際上這次規定只降低五個(gè)點(diǎn)，絕對值不高，對于大部分非限購城市來(lái)說(shuō)，只有5萬(wàn)- 10萬(wàn)元。這部分變化，對于刺激購房者入市而言沒(méi)有明顯效果。”朱光說(shuō)。

不少房地產(chǎn)代理人士告訴南都記者，雖然政策規定多次降低購房首付比例，但實(shí)際執行上，要看商業(yè)貸款和公積金貸款具體情況，才能確定能享受多少優(yōu)惠。此前調整的是公積金貸款，而首次置業(yè)者的商業(yè)貸款首付比例一直維持在三成，仍然處于嚴格的狀態(tài)。有銀行內部人士透露，從自身風(fēng)險考慮，目前對于房地產(chǎn)貸款特別是三四線(xiàn)城市項目不敢打太多折扣。

從市場(chǎng)層面看，“金九銀十”市場(chǎng)已有所起色。中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，9月1日-27日，合計54城市住宅簽約210867套，環(huán)比上月微漲0 .43%。中國指數研究院昨日向南都記者介紹，9月百城住宅均價(jià)繼續雙漲，環(huán)比上漲0 .28%，漲幅收窄。同比上漲1.36%，漲幅擴大。

包括保利、恒大、敏捷等大型房企在十一黃金周期間，加大推盤(pán)力度。中指院預計，在“降首付”效應影響下，十月住宅供求或將繼續升溫，百城價(jià)格指數仍將平穩上漲。

公積金利好“難推行”

昨日“組合拳”還送上了公積金政策利好，提高了實(shí)際貸款額度。官方稱(chēng)，針對部分地區住房公積金使用條件偏緊，結余資金規模較大等問(wèn)題，住房城鄉建設部、財政部、中國人民銀行9月30日聯(lián)合對外發(fā)文，明確自今年10月8日起將實(shí)施多項舉措切實(shí)提高住房公積金使用效率，包括全面推行異地貸款業(yè)務(wù)。

“這個(gè)政策實(shí)際執行可能性很小，”中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉接受南都記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。

根據通知，將提高實(shí)際貸款額度。今年8月末住房公積金資金運用率低于85%的設區城市，要綜合考慮當地房?jì)r(jià)水平、貸款需求和借款人還款能力，提高住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)際額度。同時(shí)，全面推行異地貸款業(yè)務(wù)。有條件的城市要積極推行住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，盤(pán)活住房公積金貸款資產(chǎn)。

“執行難度非常大，首先，公積金目前全國的普遍最大問(wèn)題是額度問(wèn)題，目前公積金首套二套的政策都已經(jīng)是歷史最寬松時(shí)期。”張大偉分析，但想達到首付兩成，對于目前的公積金額度來(lái)說(shuō)根本不可能，比如北京二套限額只有80萬(wàn)元，這種情況下，首付五成都很難買(mǎi)到住宅。

值得重視的是，業(yè)內仍頗為認可公積金異地使用的積極作用，一定程度上有利于三四線(xiàn)城市。目前，對于不同城市來(lái)說(shuō)，公積金貸款的額度是不同的。有熟悉公積金業(yè)務(wù)的內部人士向南都記者分析，如果是大城市工作小城市購房，實(shí)際上并不一定能按照大城市繳存的比例貸款。而如果在小城市工作去大城市購房，公積金額度又太少。

政策梳理 一年來(lái)持續刺激樓市

央行再次選擇9月30日發(fā)布新政，借十月國慶之機力推樓市的用意十分明顯。而不少開(kāi)發(fā)商對此也欣然認可，樓市確實(shí)持續受到小微刺激。

中原地產(chǎn)分析過(guò)去一年的幾輪調控政策，認為可根據時(shí)間點(diǎn)分為五輪。第一輪：各地的松綁限購政策。第二輪：2014年9月30日央行的限購政策調整及降息。第三輪：各地紛紛發(fā)布的購房補貼及央行的再次降準。第四輪：2015年3月30日前后，開(kāi)始鼓勵自住及改善需求的政策，主要在公積金政策。第五輪：2015年8月，疊加松綁限外令、再次降準降息、全國針對二套公積金政策松綁、遼寧等省的救市政策，加上昨晚的雙重政策刺激。

“2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境在2014年逐步寬松的基礎上進(jìn)一步加碼，政策完全摒棄了‘調控’、‘抑制’等持續多年對樓市的取態(tài)，而是以‘穩定’、‘支持’、‘促進(jìn)’為核心導向。”中原地產(chǎn)向南都記者分析，這一方面是由于宏觀(guān)經(jīng)濟運行承壓，另一方面則是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身正面臨痛苦的去庫存階段。隨著(zhù)財稅、信貸、公積金等相關(guān)政策的陸續出臺，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況逐步好轉，量?jì)r(jià)齊升局面再現。