一般來(lái)說(shuō)，若樓市銷(xiāo)售端持續回暖，房?jì)r(jià)上漲往往會(huì )滯后半年左右。從去年“9·30”新政開(kāi)始，全國主要城市樓市銷(xiāo)售已經(jīng)連續11個(gè)月回升。而自3月份以來(lái)，銷(xiāo)售金額增速一直大于銷(xiāo)售面積增長(cháng)，近幾個(gè)月，前者要高于后者7個(gè)百分點(diǎn)左右，這也顯示了房?jì)r(jià)在上漲。

9 月18日，國家統計局發(fā)布的數據也佐證了這一點(diǎn)。8月份，70個(gè)大中城市中，35個(gè)城市新房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲，首次超過(guò)樣本半數，比7月份增加了4個(gè)，9個(gè)城 市房?jì)r(jià)漲幅持平，35個(gè)城市中漲幅擴大的有24個(gè)城市。重點(diǎn)城市新房?jì)r(jià)格漲幅更明顯，深圳、上海、北京、南京、廣州、武漢和杭州等一線(xiàn)和二線(xiàn)重點(diǎn)城市漲幅 居前。

8月份，70個(gè)大中城市新房?jì)r(jià)格同比綜合平均從上月下降0.4%逆轉為上漲1.7%，自2014年9月份以來(lái)首次“轉正”。

這意味著(zhù)，由于一、二線(xiàn)城市今年以來(lái)樓市成交量回升明顯、權重放大，助推70個(gè)城市房?jì)r(jià)綜合同比止跌反彈。

另外，跌幅居前的主要是三、四線(xiàn)代表城市，如果再考慮到?jīng)]有被包括進(jìn)樣本的500多個(gè)三、四線(xiàn)城市，全國整體房?jì)r(jià)應該還在下跌。這也說(shuō)明樓市分化在進(jìn)一步加劇。

對政策更敏感、市場(chǎng)化程度更高、配套公共服務(wù)更優(yōu)質(zhì)的二手住房，其價(jià)格回升更加明顯。70個(gè)城市中，43個(gè)城市二手住房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲；同比方面，70個(gè)大中城市二手住房?jì)r(jià)格指數8月份漲幅進(jìn)一步擴大到1.9%，更加彰顯了樓市回暖。

值得注意的是，由于多數城市仍處于“去庫存”進(jìn)程中，7月份以后銀行房貸優(yōu)惠力度降低，股市震蕩沖擊高價(jià)位住宅銷(xiāo)售，再加上樓市政策下半年整體“空窗”，市場(chǎng)對于房?jì)r(jià)再次快速上漲預期并不強。因此，8月份房?jì)r(jià)上漲力度有所減弱。

樓市“領(lǐng)頭羊”的一線(xiàn)城市，7月份新房?jì)r(jià)格環(huán)比平均上漲2.7%，而8月份上漲幅度下降到了2.2%。同時(shí)，二線(xiàn)和三、四線(xiàn)城市7月份的新房?jì)r(jià)格環(huán)比漲幅分別0.2%和-0.1%，而8月份也維持在這一水平。

這意味著(zhù)，70個(gè)城市整體房?jì)r(jià)已經(jīng)告別了2014年以來(lái)持續下跌的態(tài)勢而趨于穩定，重點(diǎn)城市房?jì)r(jià)結束上半年過(guò)快上漲過(guò)程，進(jìn)入平穩期。房?jì)r(jià)走勢對于穩定市場(chǎng)預期、加速庫存去化、夯實(shí)樓市回暖趨勢是有利的。

另 外，從房?jì)r(jià)上漲和下跌的城市分類(lèi)，也可以看出樓市分化的狀況。目前，房?jì)r(jià)率先上漲的城市有以下幾類(lèi)。一是人口凈流入、產(chǎn)業(yè)結構升級、人口結構偏年輕、供求 矛盾大和住房資產(chǎn)屬性強的城市，如北上廣深等；二是民營(yíng)和私營(yíng)經(jīng)濟發(fā)達、民間資金積淀比較深厚和較為富庶的城市，如南京、杭州、寧波、廈門(mén)等；三是抓住產(chǎn) 業(yè)梯度轉移機會(huì )、利用區位優(yōu)勢、實(shí)現人口和產(chǎn)業(yè)集聚的城市，如武漢、鄭州等。從7月和8月的數據看，上面這幾個(gè)城市位列房?jì)r(jià)漲幅前10位。

2008~2009年以及2014年，受外需疲弱、民間資金炒房等因素影響，江蘇和浙江樓市受到很大沖擊，甚至領(lǐng)跌全國。但由于居民生活富庶，需求強勁，回暖也指日可待。

房 價(jià)下跌的城市有以下幾類(lèi):一是傳統重化工產(chǎn)業(yè)占主導、人口老齡化嚴重、人口整體外流的城市，如丹東、牡丹江、錦州等東北三、四線(xiàn)城市；二是傳統農業(yè)大省、 勞動(dòng)生產(chǎn)率較低、人口外出務(wù)工至東部的城市，例如襄陽(yáng)、安慶、南充、瀘州等中西部省份三、四線(xiàn)城市。從7月和8月的數據看，上面這幾個(gè)城市位列房?jì)r(jià)跌幅前 10位。

過(guò)去10年，50大城市集中了外來(lái)人口的80%，而包括北上廣深在內的10大城市集聚了50%。目前看，這10大城市樓市回暖最明顯、房?jì)r(jià)反彈也最為明顯。

未來(lái)，這些城市依舊是人口凈流入的區域，住房供求關(guān)系也比較緊張，樓市長(cháng)期看好的趨勢不變。

同時(shí)，目前樓市待售庫存的大部分、在建工程的一半集中在三、四線(xiàn)城市，返鄉置業(yè)不可能長(cháng)期旺盛，未來(lái)要加速推進(jìn)新型城鎮化、推進(jìn)東部產(chǎn)業(yè)轉移、集體土地市場(chǎng)化改革，推動(dòng)本地區人口和產(chǎn)業(yè)就地集聚，才能保證這些城市樓市平穩，這也是促進(jìn)全國樓市長(cháng)期平穩健康發(fā)展的動(dòng)力。