8月末，SOHO中國（00410.HK）發(fā)布2015年中期財務(wù)報告。難得一見(jiàn)的是，這家手握大量現金的內地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現了核心凈利潤的巨幅虧損。

財務(wù)報告數據顯示，2015年上半年實(shí)現營(yíng)業(yè)額僅為3.93億元，同比下降約92%，實(shí)現公司權益股東應占核心純利約7200萬(wàn)元，同比下降約94%。SOHO中國對此的解釋是，這是業(yè)務(wù)轉型后業(yè)績(jì)中首次不包含物業(yè)銷(xiāo)售的貢獻。

經(jīng) 歷兩次轉型的SOHO中國，痙攣持續不斷。從原本的“開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售”到現在的“開(kāi)發(fā)—持有”，董事局主席潘石屹不斷試圖在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域有所建樹(shù)。而承載了他殷 切期望的“3Q”聯(lián)合辦公空間項目卻并未屢屢得手。因為北京試點(diǎn)項目雖然基本滿(mǎn)租，但上海試點(diǎn)卻僅有30%到40%的出租率。

多位長(cháng)期觀(guān)察SOHO中國的行業(yè)觀(guān)察家認為，從長(cháng)期來(lái)看“3Q”項目可以為集團帶來(lái)盈利，但是貢獻值微弱。而從盈利占比更大的傳統寫(xiě)字樓租賃角度看，盡管在銷(xiāo)售領(lǐng)域確實(shí)是一把好手，但對于“持有”，SOHO中國依然是一個(gè)剛進(jìn)門(mén)的學(xué)徒。

凈利潤暴跌

諸如SOHO中國這種明星企業(yè)，出現凈利潤暴跌著(zhù)實(shí)難得一見(jiàn)。這或是企業(yè)家們在轉型過(guò)程中極不情愿卻又必須磨礪的必經(jīng)之路。

多個(gè)關(guān)鍵的財務(wù)數據顯示出SOHO中國轉型的陣痛。SOHO中國半年實(shí)現集團營(yíng)業(yè)額為3.93億元，而去年同期的數據則是47.5億元，同比下滑約92%。另一核心數據顯示，權益股東應占純利約1.35億元，相比2014年同期該金額約為26.97億元，下降約94%。

這 種下滑的頹勢源自2014年。2014年的財務(wù)數據顯示，當期SOHO中國營(yíng)業(yè)額約為60.98億元，較2013年約146.21億元下降了58.3%； 毛利潤為30.78億元，與2013年81.14億元的毛利潤相比下降62.1%；凈利潤為40.8億元，同比下降44.8%。

對此SOHO中國的解釋是營(yíng)業(yè)額下降的主要原因是公司業(yè)務(wù)模式從“開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售”向“開(kāi)發(fā)自持”轉變，利潤下滑主要由于公司業(yè)務(wù)模式轉變以至銷(xiāo)售物業(yè)減少所致。

在 2012年以來(lái)，SOHO中國每次遭遇業(yè)績(jì)下滑，身為董事長(cháng)兼“企業(yè)形象代言人”的潘石屹都會(huì )將其歸因為“轉型”。無(wú)論是券商的分析師還是行業(yè)觀(guān)察家都會(huì ) 對這家商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的轉型予以肯定，但是這種由行業(yè)倒逼而來(lái)的無(wú)奈之舉足以說(shuō)明曾經(jīng)為其支撐高業(yè)績(jì)的“開(kāi)發(fā)——散售”已經(jīng)無(wú)以為繼。

在十幾年中，SOHO中國持續散售模式的突出問(wèn)題是房產(chǎn)的所有者、經(jīng)營(yíng)者、管理者分離，利益訴求不統一，難以形成品牌和市場(chǎng)合力。

在 這種交易模式下，SOHO中國攫取了高額收益也在一定程度上透支了未來(lái)的物業(yè)增值空間。這使得購買(mǎi)者不易獲取原本預計的投資收益。此外，由于宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境 下行帶來(lái)的壓力以及反腐等行政手段所致的間接影響，那些“山西煤老板”“河北鋼老板”等原本青睞SOHO中國的主要客群減少了對商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資。這 些綜合因素導致SOHO中國散售模式被迫變形。

剛進(jìn)門(mén)的學(xué)徒

不能眼巴巴的看著(zhù)自己創(chuàng )立的企業(yè)遭遇生存危機。潘石屹、張欣夫婦試圖通過(guò)多種轉型來(lái)扭轉乾坤。

8 月27日，SOHO中國發(fā)布中期財務(wù)數據顯示，目前公司在北京上海兩地共有6個(gè)可出租項目，可供應面積為52萬(wàn)平方米，截至報告日的出租率為73%。上半 年實(shí)現租金收入約4.39億元，同比上升約168%；毛利率約為75%，較2014年同期提高約25%，預計下半年的租金收入將繼續攀升。

由 于曾經(jīng)散售的模式影響，SOHO中國被觀(guān)察家們視為一種“輕資產(chǎn)”公司，所以其手中保持了大量現金。“這對公司的發(fā)展是極為有利的。”億翰智庫上市房企研 究中心主任張化東對《中國經(jīng)營(yíng)報》記者評論說(shuō)：“SOHO中國早已很少在一級土地市場(chǎng)進(jìn)行招拍掛拿地了。這家企業(yè)更傾向從其他企業(yè)收購土地或直接購買(mǎi)在建 項目或爛尾項目。這使得其資金壓力較小。資產(chǎn)負債率極低。”

根據2014年年報報表顯示，SOHO中國的負債率僅為59.7%，該數據遠遠低于行業(yè)安全系數70%。其凈負債率則更低，僅為19%，而上市同業(yè)平均水平則為87%。

不 過(guò)張化東認為，盡管已經(jīng)轉型為持有模式，但是SOHO中國在物業(yè)運營(yíng)方面的路途依舊漫長(cháng)。“太古地產(chǎn)，新鴻基等這些知名商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，其持有與運營(yíng)的經(jīng)驗 都長(cháng)達20多年。經(jīng)歷這么久的市場(chǎng)錘煉，這些企業(yè)才走到了今天這一規模。所以SOHO中國剛剛轉型不久，在這一領(lǐng)域還是一個(gè)新人。”

運營(yíng)經(jīng)驗等問(wèn)題也是為SOHO中國自身悉知。最新的中期報告認為，雖然在本報告期間內，公司新完工的投資物業(yè)表現良好，但鑒于投資物業(yè)的出租率提升尚待時(shí)日，公司的整體租金收入仍然相對較小。

3Q業(yè)務(wù)盈利貢獻待考

除了由原本的戰略轉型為“持有”，潘石屹已經(jīng)努力把這個(gè)龐大的企業(yè)引向“互聯(lián)網(wǎng)+”的方向。

今 年2月，SOHO中國推出了一站式O2O （Online-to-Offline）共享辦公空間3Q項目。截至今年7月，SOHO中國已開(kāi)設了5個(gè)3Q中心，已經(jīng)擁有超過(guò)3000個(gè)座位。在今年年 末之前，潘石屹計劃將3Q 中心的數量增加到11個(gè)，擁有超過(guò)11000個(gè)座位。SOHO中國希望3Q中心成為本集團主要增長(cháng)驅動(dòng)力之一。

要求匿名的在港上市房企負責人對本報記者評論說(shuō)：“SOHO中國的3Q項目創(chuàng )立的背景是在持有物業(yè)經(jīng)驗缺失的背景下，為了尋找新的業(yè)務(wù)增長(cháng)點(diǎn)而確立的產(chǎn)品形態(tài)。”

3Q中心是一種可以提供辦公桌工位以及小型辦公室整租的商業(yè)物業(yè)形態(tài)。微型企業(yè)和一些大企業(yè)的項目團隊是目標客戶(hù)群體。

孵 化器企業(yè)AC加速器CEO徐勇對記者評論說(shuō)：“傳統房地產(chǎn)企業(yè)很多都增加共享辦公空間的產(chǎn)品。因為當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)失去了曾經(jīng)的高增長(cháng)，房地產(chǎn)企業(yè)需 要尋找新的盈利增長(cháng)點(diǎn)。此外，從去年下半年至今中國創(chuàng )業(yè)熱潮高漲，政府對此的支持力度很大，創(chuàng )業(yè)需求的增長(cháng)直接帶動(dòng)了對共享辦公空間的需求量。所以很多房 地產(chǎn)企業(yè)正在提供這種商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。”

他認為，與其他類(lèi)型的共享辦公空間相比，房地產(chǎn)企業(yè)提供的這種產(chǎn)品具有“硬成本更低，裝修更方便豪 華、基礎設施完善等優(yōu)勢。”而其劣勢在于，多數房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)這種類(lèi)似產(chǎn)品時(shí)更多地是追求規模。而這種共享辦公空間要求更加精細化操作。“房企原本的思 維與商業(yè)模式可能會(huì )干擾這種產(chǎn)品的研發(fā)。比如開(kāi)發(fā)商可能并不很懂創(chuàng )業(yè)的細節。”

或許讓潘石屹未曾料想到的是，SOHO中國在北京的望京SOHO和上海的SOHO復興廣場(chǎng)各設一個(gè)試點(diǎn)，北京試點(diǎn)接近滿(mǎn)租，而上海試點(diǎn)則只有30%到40%的出租率。

億翰智庫上市房企研究中心主任張化東就此評論說(shuō)：“由于北京特殊的政治地位和創(chuàng )業(yè)氛圍，使得當地的需求方對租金不敏感。而上海聚集了大量的微小私人企業(yè)，他們對辦公空間的敏感度要遠高于北方。”

他同時(shí)指出，SOHO中國計劃擴大3Q產(chǎn)品的規模，這或許可以為公司帶來(lái)業(yè)績(jì)貢獻。“但是由于其絕對體量較低，依舊很難提供明顯的收益增長(cháng)。”他說(shuō)，其無(wú)法代替大體量的寫(xiě)字樓出租。

同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉則從區域以及產(chǎn)業(yè)角度向本報記者表示：“3Q產(chǎn)品的盈利點(diǎn)仍然是租金。從實(shí)際意義的角度來(lái)看，3Q仍然是整批零租的模式。只不過(guò)在客戶(hù)體驗過(guò)程中加入了互聯(lián)網(wǎng)因素，考慮到了比傳統辦公的更加便利性和資源共享。”

他認為，作為試點(diǎn)的北京望京SOHO 在當地有一定知名度，也是SOHO具有代表性的項目。而在上海復興廣場(chǎng)試點(diǎn)是個(gè)新項目，市場(chǎng)認知度沒(méi)有望京項目那么高，市場(chǎng)對3Q產(chǎn)品的認知也低于北京。