自住房購房合同行文應保證不出現無(wú)效的“霸王條款”；開(kāi)發(fā)商也應為剛需購房人說(shuō)清合同條款內容。政府則請來(lái)專(zhuān)家為合同把關(guān)，同時(shí)出臺專(zhuān)屬于自住房的購房合 同示范文本。記者昨日從市住建委和市住保辦了解到，自住型商品房合同將納入監管范圍，政府將出手對合同文本進(jìn)行規范，以防購房人吃虧。

業(yè)內人士分析，這將有效避免“霸王條款”出現，還有望扭轉開(kāi)發(fā)商始終強勢的“行規”。

同是退房 賠償金額差五倍

近期，一個(gè)自住房項目因為合同條款問(wèn)題，引發(fā)了市住建委負責人的關(guān)注。按照這份合同，購房人需要將契稅交給開(kāi)發(fā)商代繳，這些錢(qián)要在開(kāi)發(fā)商手里無(wú)息存放兩年。其結果必然是開(kāi)發(fā)商受益而購房人吃虧。

與此同時(shí)，市住保辦專(zhuān)家決策組的法律專(zhuān)家也在對本市自住型商品房的購房合同進(jìn)行評估。

“對于購房人來(lái)說(shuō)，重要的是平等?，F在的合同中約定，因購房人原因退房需賠償總房款的5%，而因開(kāi)發(fā)商原因，退房?jì)H需賠償1%。”一位法律專(zhuān)家說(shuō)，這種“差五倍”的霸王條款毫無(wú)道理。“要么都1%，要么都5%，這才是對等。”

昨天上午，一場(chǎng)研討會(huì )在市住建委辦公樓內召開(kāi)，專(zhuān)門(mén)針對自住型商品房的“霸王條款”。

“自住型商品房不同于普通商品房，有政府提供住房保障的功能，所以，政府要對開(kāi)發(fā)商行使監管職責。”市住保辦專(zhuān)家組成員、對外經(jīng)濟貿易大學(xué)法學(xué)院副教授鄭雅方說(shuō)。

“購房合同條款里的不合理，就是行規。”頭發(fā)有些花白的市住保辦專(zhuān)家組成員、中央財經(jīng)大學(xué)教授易成棟一直在研讀合同，并在一張空白A4紙上不停記錄著(zhù)內容。他說(shuō)，合同中很多條款，都應該是開(kāi)發(fā)商和購房人雙方協(xié)商的。

市住建委一位法律顧問(wèn)也建議，開(kāi)發(fā)商提供的格式合同中，有些條款雖然被開(kāi)發(fā)商寫(xiě)進(jìn)了合同，但在法律判決中，通常會(huì )對這些“霸王條款”進(jìn)行無(wú)效認定。“政府應該監管這些無(wú)效條款，以及會(huì )在現實(shí)中影響到老百姓住房保障福利的條款。”

自住房合同將嚴于商品房

此前，市工商局、市住建委曾經(jīng)聯(lián)合推出房地產(chǎn)交易示范性文本。然而，記者從一位從事房地產(chǎn)業(yè)超過(guò)20年的開(kāi)發(fā)商相關(guān)負責人處了解到，大多數開(kāi)發(fā)商會(huì )在示范文本中“添枝加葉”，由此逃避一些自己應負的責任。

“最大限度縮小企業(yè)責任，這確實(shí)是行規。”這位開(kāi)發(fā)商負責人并不避諱這個(gè)問(wèn)題。

目前，市住建委官網(wǎng)已經(jīng)公布了商品房現房、預售的合同示范文本。而據市住保辦相關(guān)負責人說(shuō)，本市已經(jīng)聯(lián)合多位法律、法務(wù)專(zhuān)家，就起草自住房購房合同示范文本進(jìn)行討論。專(zhuān)屬于自住房的合同范本條款會(huì )更加嚴謹。

這是由自住型商品房的特性決定的。自住型商品房由開(kāi)發(fā)商承建，價(jià)格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購條件的家庭；購買(mǎi)此類(lèi)住房后五年內不得上市，五年后上市收益的30%上繳財政。

截至上月底，全市自住型商品房共推出46個(gè)項目。在啟動(dòng)選房的31個(gè)項目中，有2.9萬(wàn)套實(shí)現了銷(xiāo)售。已經(jīng)進(jìn)入銷(xiāo)售環(huán)節的自住房項目，僅剩1142套未售出。

“好事就要做到位”

市住保辦相關(guān)負責人說(shuō)，市住保辦將牽頭建立合同評估制度，讓合同和老百姓見(jiàn)面之前就先被“捉蟲(chóng)”。

“開(kāi)發(fā)商在領(lǐng)取預售許可之前，有幾個(gè)月的時(shí)間可以制訂合同。我們會(huì )建議開(kāi)發(fā)商把合同事先提交給市住保辦專(zhuān)家組，請專(zhuān)家評估后，出具修改意見(jiàn)，再由住保辦反饋給企業(yè)。”這位負責人說(shuō)。

而鄭雅方建議，開(kāi)發(fā)商草擬購房合同時(shí)，首先要經(jīng)過(guò)嚴格的法律論證。“開(kāi)發(fā)商與取得購房資格的老百姓是平等主體，要在雙方合意的情況下，才能簽署合同。”她說(shuō)。

來(lái)自物業(yè)管理、住宅質(zhì)量管理等部門(mén)的負責人，也對未來(lái)的自住房合同條款，提出了一些更清晰的建議。

“如果說(shuō)這些合同條款的措辭還得用言語(yǔ)補充解釋?zhuān)蔷蛻撛诤贤兄苯訕俗⑶宄?，讓老百姓看得明明白白?rdquo;一位業(yè)務(wù)處室負責人說(shuō)。

從2013年啟動(dòng)供地開(kāi)始，自住房的管理體系一直在完善過(guò)程中。市住建委已經(jīng)傾注了大量精力監管自住房的施工質(zhì)量、戶(hù)型結構等細節內容，同時(shí)，也在進(jìn)一步 細化對自住房“全生命周期”的監管。“從申請、提交審核，到搖號、購房，再到后續的持有、交易，每個(gè)環(huán)節我們都在推進(jìn)更精細化的管理。”市住建委相關(guān)負責 人說(shuō)。

“自住房是納入住房保障體系的新型房源，我們的原則是，好事就要做到位。”他說(shuō)。