近日,全球商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬(wàn)達和全球住宅地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科宣布建立戰略合作關(guān)系。這是被稱(chēng)作“巨無(wú)霸”的兩大房企的首次聯(lián)合,有業(yè)內人士稱(chēng),兩大房企合作象征著(zhù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新時(shí)期,但由于二者在行業(yè)內均擁有絕對話(huà)語(yǔ)權,雙方的融合引領(lǐng)或將成為合作成功與否的關(guān)鍵因素。

不少業(yè)內人對此次合作比較看好。CRIC研究中心朱一鳴認為,兩萬(wàn)合作將提升二者拿地議價(jià)能力。尤其是對于三四線(xiàn)城市的地方政府來(lái)說(shuō),同時(shí)引入 萬(wàn)科和萬(wàn)達兩大龍頭品牌的意義重大,品牌效應的疊加增加了兩萬(wàn)與地方政府談判的籌碼,也有利于對大體量區域開(kāi)發(fā)模式的嘗試。海外方面,二者則能夠進(jìn)行雙方 互補,取得更廉價(jià)、更好的地塊。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,“萬(wàn)萬(wàn)合作”其實(shí)是代表了行業(yè)趨勢和目前面臨的行業(yè)挑戰。目前土地市場(chǎng)競爭激烈,雖然雙方均提及合作的廣度與深 度,但對于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),不論是住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域還是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,面臨的主要問(wèn)題依然是土地價(jià)格、資金價(jià)格上漲迅速,吞噬利潤。所以?xún)纱缶揞^的合作根本是 為了拿地,廉價(jià)拿地,拿合適的土地。盡可能降低拿地成本、規避投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險,優(yōu)化市場(chǎng)資源配置。

張大偉認為,出現這種情況的主要原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新常態(tài),2014年房地產(chǎn)上市企業(yè)的凈利潤率平均為10.3%,而在2013年凈利潤高達11.7%。2014年年報顯示,企業(yè)的盈利能力大幅下調。

以萬(wàn)科為例,作為行業(yè)龍頭也面臨著(zhù)較大去庫存壓力。萬(wàn)科2014年年報顯示,2014年萬(wàn)科存貨為3177億元,居上市房企榜首。而其存貨比從 2013年的5.3%上升至2014年的7.14%。與2013年相比,2014年年報顯示,部分城市房?jì)r(jià)、地價(jià)調整幅度較大,公司根據市場(chǎng)情況對溫州龍 灣花園、煙臺海云臺、唐山紅郡、撫順金域藍灣等6個(gè)可能存在風(fēng)險項目計提存貨跌價(jià)準備　7.64　億元。該等存貨跌價(jià)準備影響本報告期稅后凈利潤6.74 億元,影響歸屬于母公司所有者的凈利潤5.68億元。在此影響下,萬(wàn)科凈資產(chǎn)收益率繼續攤薄,2012-2013年,公司全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率達到 19.66%,而2014年萬(wàn)科全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為17.86%。

或許中心舊城改造才是兩萬(wàn)的合作目的。萬(wàn)達集團股份有限公司董事長(cháng)王健林也在發(fā)布會(huì )上透露,雙方合作絕不僅限于萬(wàn)達廣場(chǎng)周邊土地的開(kāi)發(fā),“政府 也需要整片需要改造,棚戶(hù)區和舊區改造,可能雙方就走到一起了。如果不是那樣的話(huà),我們還會(huì )走我們的輕資產(chǎn),他們還繼續拿地,這是一個(gè)模式。”

“與保障房基本不賺錢(qián)相比,棚戶(hù)區往往處于城市中心區的老舊房屋,地段好,拆完重建土地增值明顯,商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值大,更容易吸引非政府資金參加,也容易更快速地啟動(dòng)。”興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家魯政委曾如是表示。

但對話(huà)語(yǔ)權的控制或是未來(lái)阻礙二者合作的難點(diǎn)。“作為行業(yè)龍頭,萬(wàn)科與萬(wàn)達均對各自領(lǐng)域的歷史發(fā)展起到了不可代替的作用,行業(yè)地位品牌價(jià)值等 同。合作后,雙方要面臨新項目的協(xié)調布局、出資比例、利潤水平及分配等問(wèn)題,當萬(wàn)達王健林的戰略果斷性及執行力,遇上萬(wàn)科職業(yè)經(jīng)理人的全面權衡及相互制 衡,將產(chǎn)生怎樣的化學(xué)反應?”某業(yè)內人士說(shuō)道。

朱一鳴也指出,雙方原有布局不同,萬(wàn)達以三四線(xiàn)城市的新城為主,萬(wàn)科則以一二線(xiàn)城市為主。雖萬(wàn)科總裁郁亮說(shuō)此次雙方合作主要位于三四線(xiàn)城市。但 若布局三四線(xiàn)城市與萬(wàn)科以往戰略不符,也則會(huì )為住宅銷(xiāo)售帶來(lái)壓力和不確定性,且“三四線(xiàn)”在資本市場(chǎng)上并不受寵,作為一家上市企業(yè),萬(wàn)科的股東是否會(huì )同 意?因此,萬(wàn)科未必會(huì )參與到每一個(gè)萬(wàn)達未來(lái)計劃進(jìn)入的三四線(xiàn)城市項目中。

萬(wàn)科2014年報就顯示,2014年萬(wàn)科對于土地投資的態(tài)度保持審慎,100%權益拿地金額約435億元,占同期合同銷(xiāo)售金額的20%,遠低于 2013年的63%,甚至接近2008年的投資低點(diǎn)。100%權益拿地建面897萬(wàn)平方米,占同期合同銷(xiāo)售面積的50%,是歷史新低。而萬(wàn)科新增項目中, 報告顯示,2014年全年萬(wàn)科新增41個(gè)項目,三四線(xiàn)城市占比不足5%。具體來(lái)講,2014年的39處土地投資中,僅有2處位于三線(xiàn)城市(分別是廊坊和珠 海),17處位于二線(xiàn)城市(其中有14處位于省會(huì )城市,非省會(huì )城市的3處位于嘉興和青島),15個(gè)位于一線(xiàn)城市。

萬(wàn)科萬(wàn)達確實(shí)屬于強強合作,但在各方影響下,雙方合作是否能落到實(shí)處,目前仍不得而知。“萬(wàn)科會(huì )干的萬(wàn)達也會(huì )干,萬(wàn)科不會(huì )干的萬(wàn)達也不會(huì )干。房地產(chǎn)公司的合作和轉型,大勢所趨,但要尋找互補的合作伙伴”。SOHO中國董事長(cháng)潘石屹說(shuō)道。