一、二線(xiàn)城市樓市回暖，三、四線(xiàn)城市卻驚現整體疲軟，今年以來(lái)，全國樓市分化更為明顯。在各項救市政策刺激下，一線(xiàn)城市以及部分需求較大的二線(xiàn)城 市，房企的庫存以及銷(xiāo)售回款各方壓力將會(huì )有所減輕，部分一線(xiàn)城市甚至出現日光盤(pán)，但是，庫存壓力較大的三、四線(xiàn)城市，成交依舊難現起色。

分化的數據

4月以來(lái)，在3·30樓市新政助推下，北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市樓市成交量環(huán)比、同比均出現大漲。與此同時(shí)，受庫存高企、市場(chǎng)低迷影響，三、四線(xiàn)城市成交難現起色，樓市不對稱(chēng)回暖明顯。

據亞豪機構統計數據顯示，4月北京新增供應2464套商品住宅，而當月成交量則高達9218套，使得一直處于高位的庫存量開(kāi)始明顯下滑。

在樓市升溫之后，消失已久的日光盤(pán)也在北上廣深四大一線(xiàn)城市和廈門(mén)、武漢等部分二線(xiàn)城市重現。比如，4月25日—26日，北京共有6盤(pán)入 市，分別是泰禾拾景園、旭輝御錦、合生悅上城、恒大領(lǐng)寓、首開(kāi)常青藤以及首地浣溪谷。其中泰禾拾景園、旭輝御錦以及合生悅上城在開(kāi)盤(pán)當天便實(shí)現了日光。

相比一、二線(xiàn)城市樓市的迅速升溫，三、四線(xiàn)城市的表現要暗淡不少。4月份以來(lái)，一、二線(xiàn)城市住宅成交提升幅度明顯，成交量環(huán)比上漲了 27%。而三、四線(xiàn)城市對新政刺激反應冷淡，成交量不增反降，下跌約為26%。若按東中西部劃分，東部城市的同比增幅由3月份的15.4%上升為 40.1%，中部城市由3月份的6.4%上升為27.9%，而西部城市由3月份的-10.8%上升為3.4%。

“東中西部的分化跟城市之間的分化在某種程度上是吻合的。”上海房地產(chǎn)研究員嚴躍進(jìn)表示，一線(xiàn)城市主要集中在東部沿海，所以東部的表現 要好過(guò)中西部。在3·30新政后，像四個(gè)一線(xiàn)城市和杭州、南京等準一線(xiàn)城市的購房者出于擔心房?jì)r(jià)上漲等各種因素，入市節奏加快。相比之下，經(jīng)濟一般的三、 四線(xiàn)城市由于供大于求，對于政策的強力刺激反應冷淡。

庫存成關(guān)鍵指標

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部李巧玲表示，北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市都再次出現“日光盤(pán)”，在本輪市場(chǎng)復蘇中成為領(lǐng)頭羊。政策刺激對基本面較好的城市產(chǎn)生積極影響，而對供過(guò)于求的城市提振作用有限。

據亞豪機構統計數據顯示，4月北京僅新增供應了2464套商品住宅，而當月成交量則高達9218套，這使得一直處于高位的庫存量開(kāi)始明顯下滑。截至5月4日，北京商品住宅庫存量已降至78904套，跌破8萬(wàn)套大關(guān)，并創(chuàng )下近10個(gè)月新低。

庫存高企，成為三、四線(xiàn)城市面臨的嚴峻現實(shí)，同策機構的數據顯示,從2015年3月份36個(gè)大中城市存銷(xiāo)比指標來(lái)看，庫存壓力較大、市場(chǎng)去 化周期在15個(gè)月以上、市場(chǎng)基本面表現欠佳的城市仍然占到大多數城市，比如福州、廈門(mén)、青島、武漢、西安、長(cháng)沙、寧波、大連等二線(xiàn)城市，無(wú)錫、溫州、蕪 湖、徐州等大部分三、四線(xiàn)城市仍然面臨較大的市場(chǎng)“去庫存”壓力，起碼在上半年不可能出現大規模漲價(jià)，甚至在年內也難以大規模漲價(jià)。

中國社科院發(fā)布的《房地產(chǎn)藍皮書(shū)》顯示，今年全國樓市區域分化將十分明顯，人口聚集能力強的一線(xiàn)城市和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)有回暖、上漲趨勢，而人口聚集能力差、庫存大的部分二線(xiàn)城市或三、四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)會(huì )延續下跌態(tài)勢。

成熟型城市土地市場(chǎng)競爭激烈

“4月以來(lái)一、二線(xiàn)城市住宅成交提升幅度明顯，而三、四線(xiàn)城市則較為低迷。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，三、四線(xiàn)城市多面臨天量庫存，再加上經(jīng)濟發(fā)展不均衡、公共資源不均衡、產(chǎn)業(yè)布局不均衡、人口不均衡以及政策刺激作用不均衡等影響，去化壓力巨大。

上海房地產(chǎn)研究院5月8日發(fā)布了《2015年度中國35城住宅市場(chǎng)生命周期專(zhuān)題研究》報告顯示，從城市基本面與新房總容量綜合比較來(lái)看，35城呈現四類(lèi)生命周期：住宅市場(chǎng)發(fā)展分別處于成熟型、優(yōu)質(zhì)型、潛力型、風(fēng)險型。

報告顯示，成熟型典型的是北京、上海、廣州和深圳四個(gè)一線(xiàn)城市，城市基本面好，市場(chǎng)發(fā)達，屬于成熟型城市。此類(lèi)城市土地供應偏緊，土地市場(chǎng) 競爭激烈，但居民購房能力較強。部分城市經(jīng)濟發(fā)展水平較為落后，但新房市場(chǎng)前幾年發(fā)展過(guò)快，其規模已趨于見(jiàn)頂，屬于風(fēng)險型城市，如長(cháng)春、南寧。這類(lèi)城市新 房市場(chǎng)的發(fā)展已經(jīng)脫離城市基本面的支撐，未來(lái)市場(chǎng)存在一定的風(fēng)險。