國家統計局近日發(fā)布的“2015年1-4月份全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況”顯示，受“330”樓市新政的影響，樓市回暖的趨勢已初現端倪。

展望未來(lái)，5月央行再度降息更有利于樓市整體持續復蘇。專(zhuān)家普遍認為，由于降息直接降低了購房成本，將一定程度上促使購房需求，特別是改善性購房需求持續入市。這將有助于進(jìn)一步緩解樓市庫存壓力，促進(jìn)樓市整體平穩發(fā)展。

“330新政”帶動(dòng)樓市回暖

國家統計局數據顯示，1-4月份，住宅銷(xiāo)售面積23284萬(wàn)平方米，同比下降5.0%，降幅比1-3月份收窄4.8個(gè)百分點(diǎn)。住宅銷(xiāo)售額14916億元，下降2.2%，降幅比1-3月份收窄6.9個(gè)百分點(diǎn)。

與一季度樓市成交慘淡的情況相比，該數據表明樓市已開(kāi)始顯現回暖跡象。業(yè)內人士認為，“330新政”是4月樓市量?jì)r(jià)齊升的最大功臣。

3月30日，中國人民銀行、住房城鄉建設部、中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，將二套房首付比例下限下調至4成，公積金貸款購買(mǎi)首套房首付最低降至2成。同日，財政部發(fā)布《關(guān)于調整個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，將普通住房營(yíng)業(yè)稅免征期由五年改為二年。

截至4月30日，“330新政”恰逢滿(mǎn)月，市場(chǎng)則交出了一份亮麗的答卷。機構顯示，4月份多地樓市銷(xiāo)售量出現上漲。據中原地產(chǎn)數據，全國54個(gè)重點(diǎn)城市住宅成交量單月成交突破25萬(wàn)套，相比3月同期漲幅超過(guò)10%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“從4月簽約看，一線(xiàn)城市漲幅最明顯，整體銷(xiāo)售量環(huán)比上漲幅度均超過(guò)50%”。

以北京（樓盤(pán)）為例，鏈家地產(chǎn)發(fā)布的最新報告顯示，北京4月份新房與二手房成交量均創(chuàng )新高。其中，新建商品住房網(wǎng)簽量8307套，環(huán)比上漲44.5%，二手房方面，成交量環(huán)比上升58.3%，同比上漲115.1%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速持續放緩

國家統計局數據同時(shí)顯示，2015年1-4月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資23669億元，同比名義增長(cháng)6.0%，增速比1-3月份回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資15870億元，增長(cháng)3.7%，增速回落2.2個(gè)百分點(diǎn)。

瑞銀證券認為，受益于近期的寬松政策，4月份30個(gè)大中城市房地產(chǎn)銷(xiāo)量同比增長(cháng)15%以上。雖然中國房地產(chǎn)銷(xiāo)售開(kāi)始回升，但在庫存高企的背景下，新開(kāi)工仍然乏力。

數據顯示，1-4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積5469萬(wàn)平方米，同比下降32.7%，降幅比1-3月份擴大0.3個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款1571億元，下降29.1%，降幅擴大1.3個(gè)百分點(diǎn)。

也就是說(shuō)，雖然樓市轉暖，但開(kāi)發(fā)商的拿地開(kāi)發(fā)意愿并不強烈。資金方面的“捉襟見(jiàn)肘”讓開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)方面有些“吝嗇”。業(yè)內人士分析稱(chēng)，全國樓市整體庫存量巨大、去化困難，房企銷(xiāo)售回款少是開(kāi)發(fā)商投資開(kāi)發(fā)意愿持續降低的主要原因。

張大偉說(shuō)，目前各地樓市分化仍在加劇，不同于一線(xiàn)城市成交創(chuàng )出“新高”、“日光盤(pán)”頻現，三四線(xiàn)城市成交量呈繼續下滑態(tài)勢，4月份三四線(xiàn)樓市成交不漲反跌，跌幅達26%。“樓市部分回暖確立，但三四線(xiàn)城市由于庫存高企、需求不足，仍然面臨去化難題。”

世聯(lián)行(002285,股吧)發(fā)布研報認為，全國主要一二線(xiàn)城市經(jīng)歷了持續去庫存階段，去化周期已恢復至合理水平。但目前除主要的一二線(xiàn)城市以外，大部分三四線(xiàn)城市庫存去化周期仍在高位。

國家統計局數據顯示，1-4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金36279億元，同比下降2.5%，降幅比1-3月份收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。據Wind資訊提供的數據，上市房企公布的一季報顯示，70%以上的房企的現金流為負，且負債率多在70%以上。

“一季度樓市成交慘淡，購房者觀(guān)望的比較多，我們的銷(xiāo)售同比去年下降了一成左右。合約銷(xiāo)售極為疲弱，因此銷(xiāo)售回款很慢。”上海（樓盤(pán)）一家中型房企的營(yíng)銷(xiāo)總監告訴記者。

5月央行再降息 樓市將步入“量增價(jià)穩”階段

央行決定，自2015年5月11日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。

中原地產(chǎn)認為，經(jīng)過(guò)4月爆發(fā)，5月初樓市連續調整兩周，預計隨著(zhù)降息利好的提振，成交有望維持高位。房地產(chǎn)也將借此也會(huì )搭上“順風(fēng)車(chē)”，　綜合來(lái)看，在寬松的政策背景下，樓市會(huì )延續4月交易勢頭，樓市二季度或將完成筑底。

歷來(lái)被視作樓市風(fēng)向標的上海五一房展會(huì )上，百家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的近三百個(gè)新盤(pán)參展，規模、數量比去年同期都有大幅提升，綠地、保利、恒大、綠城等一線(xiàn)房企均參展。記者發(fā)現與去年樓市蕭條時(shí)，打折優(yōu)惠奇招百出不同，房企在優(yōu)惠折扣上意愿度不高。

“在當前交易熱情非常高，且成交能夠活躍的背景下，優(yōu)惠尺度減小或是沒(méi)有優(yōu)惠都比較正常。”鵬欣一品漫城的銷(xiāo)售代表說(shuō)。也有參展開(kāi)發(fā)商直言，樓市開(kāi)始熱了，“現在不漲房?jì)r(jià)就是優(yōu)惠”。

專(zhuān)家認為，降息提振了市場(chǎng)各參與主體的情緒，為后續市場(chǎng)的運行注入了一劑強心劑。從房地產(chǎn)的角度看，房?jì)r(jià)止跌反彈的動(dòng)作會(huì )加速完成。在新一輪降 息政策下，一二線(xiàn)城市在5月份將陸續進(jìn)入房?jì)r(jià)上漲的通道中，部分三四線(xiàn)城市也將完成止跌的過(guò)程。房?jì)r(jià)上漲態(tài)勢一旦形成，那么下半年將強化市場(chǎng)看漲預期。

萊坊董事及上海研究咨詢(xún)部主管楊?lèi)偝空J為，中國政府意在確保合理住房消費、穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)是主旨，遏制投機住房消費需求，加強對剛需及二次改善 型購房需求的政策支持，仍將會(huì )是今后房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的指導。對于購房者而言，目前的政策環(huán)境已經(jīng)趨于寬松，2014年年末至今已有兩次降息的金融信貸調 整，未來(lái)不排除在政策方面繼續保持寬松環(huán)境來(lái)滿(mǎn)足普通家庭的購房需求。“此次政策調整是樓市回歸市場(chǎng)化的一個(gè)信號，但要理性看待。從總體上來(lái)看，樓市政策 的調整更加注重市場(chǎng)變化和供需關(guān)系，避免一刀切的情況發(fā)生。相較于降低購房首付比例，稅收減免政策能夠更直接地減輕購房者負擔，減少交易成本。具體來(lái)講， 針對滿(mǎn)兩年的普通住房減免營(yíng)業(yè)稅，可以增加二手房市場(chǎng)供給，讓更多的改善性需求得到滿(mǎn)足?？陀^(guān)上講，信貸政策放松對恢復房地產(chǎn)市場(chǎng)信心及成交量是有利 的。”