據中國人民銀行官網(wǎng)消息，自2015年5月11日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.1%;一年期存款基準利率下調0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.25%。

那么，央行降息之后還會(huì )不會(huì )降息？還有多少降息空間？央行降息對樓市有哪些影響？房企和購房者分別應該采取哪些策略？

【降息對樓市影響解讀之一：為什么降息？】經(jīng)濟基本面面臨滯漲的壓力，貨幣政策必然有寬松的趨勢

國家統計局數據顯示，2015年第一季度國內生產(chǎn)總值140667億元，按可比價(jià)格計算，同比增長(cháng)7.0%，宏觀(guān)經(jīng)濟處于觸底階段。2015年第一季度，全國居民消費價(jià)格(CPI)同比上漲1.2%。同策咨詢(xún)研究部研究顯示，當季度GDP增速與CPI增速累加值小于10時(shí)，整個(gè)經(jīng)濟基本面面臨滯漲的壓力，貨幣政策將有寬松的趨勢。當前來(lái)看，2015年第一季度GDP增速與CPI增速累加值為8.2，已經(jīng)明顯低于10這個(gè)警戒值，單純從指標意義來(lái)看，當前國內具備貨幣政策走向寬松的特征，兩次降息次兩降準之后仍然具備繼續降準或降息的空間。而5月9日公布的最新CPI數據（4月我國CPI環(huán)比下降0.2%，同比上漲1.5%，同比漲幅雖然略有擴大，但是已經(jīng)連續8個(gè)月處于2.0%的溫和水平以下）無(wú)疑為后續貨幣政策的施展預留了空間。

同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉認為，從國際資本市場(chǎng)來(lái)看，美國QE退出后，歐盟日本相繼開(kāi)始推行量化寬松貨幣政策，甚至歐盟存款利率已經(jīng)為負。這兩個(gè)經(jīng)濟體通過(guò)寬松貨幣刺激經(jīng)濟復蘇已經(jīng)是“板上釘釘”的事情。而對于中國來(lái)講，經(jīng)濟仍然處于“觸底”階段，經(jīng)濟改革與結構調整還在持續，落后于美國等發(fā)達國家節奏。受美日歐貨幣政策變化影響，如果國內貨幣政策持續從緊將不利于宏觀(guān)經(jīng)濟平穩增長(cháng)。從國內貨幣政策走向來(lái)看，算上本次降息，央行已經(jīng)有三次全面降息與兩次全面降準，貨幣政策已經(jīng)走向寬松，預計后續仍然有繼續降息的空間。

【降息對樓市影響解讀之二：還有多大降息空間？】經(jīng)驗判斷：降息幅度仍然有0.25%左右的空間

從經(jīng)驗判斷來(lái)看，在利率下降貨幣政策走向寬松的周期當中，降準與降息往往是同時(shí)進(jìn)行的。比如2008年9-12月期間，央行五次降息，同時(shí)也有4次降準；2011年12月-2012年7月期間，央行2次降息，同時(shí)有3次降準。

同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉認為，從此輪貨幣政策表現來(lái)看，央行已經(jīng)有三次全面降息與兩次全面降準，貨幣政策已經(jīng)走向寬松。其中，4月20日一個(gè)百分點(diǎn)的大幅降準表明經(jīng)濟基本面不容樂(lè )觀(guān)，甚至完成年度7%的目標可能有難度，從市場(chǎng)預期來(lái)看，本次降息0.25個(gè)百分點(diǎn)之后，后續還可能有降準降息政策推出。

那么，本輪利率下降幅度多大？從歷史經(jīng)驗來(lái)看，預計本輪利率下降周期利率至少可下降1個(gè)百分點(diǎn)左右。而截止目前央行已經(jīng)有三次降息，降息的幅度分別為2014年11月22日起的0.4個(gè)百分點(diǎn)、2015年3月1日起的 0.25個(gè)百分點(diǎn)、2015年5月11日起的的 0.25個(gè)百分點(diǎn)，累計下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。因此，從未來(lái)預期的降息幅度來(lái)看，仍然有0.25個(gè)百分點(diǎn)左右的空間。

【降息對樓市影響解讀之三：對樓市趨勢的影響】一線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市下半年樓市將買(mǎi)漲不買(mǎi)跌

本次降息之前，央行已經(jīng)兩次降息兩次降準、各地救市政策等利好頻發(fā)，為樓市接下來(lái)幾個(gè)月提供了放量的“窗口期”，但就從二季度以來(lái)樓市表現來(lái)看，盡管救市政策出了好幾輪，市場(chǎng)就是沒(méi)有什么反應，或者有反應的城市僅為一線(xiàn)城市及少數二線(xiàn)城市。 “救市”政策很難起到促使市場(chǎng)規?；帕?，政策的效果不會(huì )很明顯，對于供地量偏大與庫存量偏大的二線(xiàn)城市、大部分三四線(xiàn)城市上述特征會(huì )表現更加明顯。從上訴角度來(lái)看，央行有必要通過(guò)降息進(jìn)一步刺激樓市復蘇和好轉，通過(guò)樓市基本面的好轉拉動(dòng)宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)，防止未來(lái)經(jīng)濟走向通縮。

同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉認為，本次降息之后，對于樓市來(lái)講，在央行降息等政策疊加刺激之下會(huì )出現一波入市的行情，市場(chǎng)信心將進(jìn)一步提升，尤其是原來(lái)在“330新政”等政策刺激之下，對于已經(jīng)呈現出基本面復蘇的態(tài)勢的城市來(lái)講，比如北上廣深一線(xiàn)城市、合肥、南京、南昌、蘇州等部分二線(xiàn)城市，本次降息之后，購房者成本繼續降低，樓市需求進(jìn)一步激活，上述城市樓市接下來(lái)幾個(gè)月成交量短期反彈是板上釘釘的事情，價(jià)格有可能會(huì )逐漸堅挺，甚至對于上述一線(xiàn)城市及市場(chǎng)基本面良好的城市（庫存去化周期在15個(gè)月以下的城市）來(lái)講，本來(lái)下半年會(huì )預期會(huì )漲價(jià)或買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的現象或提前來(lái)臨。

而對于供地量偏大與庫存量偏大（庫存去化周期在15個(gè)月以上的城市）的二線(xiàn)城市、大部分三四線(xiàn)城市而言，由于降準降息、“330新政”等政策疊加的推動(dòng)作用，這些城市也將加速去庫存，這些城市的庫存去化周期將進(jìn)一步縮短。從今年下半年預期來(lái)看，當前庫存去化周期在15-20月之間的城市預計庫存去化周期將回落至15個(gè)月以下，短期市場(chǎng)基本面將回歸合理。其他城市尤其是庫存去化周期在20月以上的城市則仍然面臨去庫存的壓力。

【降息對樓市影響解讀之四：對不同城市的影響】三次降息兩次降準之下樓市“分化”特征將更加明顯

在三次降息兩次降準等政策刺激之下，一線(xiàn)城市樓市房?jì)r(jià)步入上漲通道，甚至下半年會(huì )再次步入“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的行情；二線(xiàn)城市將加速去庫存的進(jìn)程，存銷(xiāo)比開(kāi)始普遍降低，15個(gè)月以下去化周期的城市房?jì)r(jià)穩中有升，比如合肥、南京、南昌、蘇州、石家莊（樓盤(pán)）等城市，而15月以上的城市樓市還有去庫存壓力，但部分城市由于加速去庫存，市場(chǎng)去化周期將回歸至合理區間；對于大多數三四線(xiàn)城市樓市來(lái)講想法設法跑量主題不變，因為庫存量大去化周期長(cháng)，還是要堅持去庫存?？傮w來(lái)看，各個(gè)城市在降準降息的刺激之下走勢將進(jìn)一步“分化”。

【降息對樓市的影響之五：房企策略】把控好兩次降準三降息之后的跑量去庫存的“窗口期”。

同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉認為，對于房企來(lái)講，首先應積極調整推盤(pán)節奏，把控好兩次降準三次降息之后的跑量去庫存的“窗口期”，增加上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)在全年的比例，防止市場(chǎng)環(huán)境在下半年出現變化而導致企業(yè)被動(dòng)推盤(pán)的局面；其次，調整并優(yōu)化庫存結構，積極去庫存，不要戀戰（期待房?jì)r(jià)再次快速上漲，或繼續博弈市場(chǎng)，即使市場(chǎng)具備漲價(jià)條件也不要捂盤(pán)惜售，因為樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，市場(chǎng)需求已基本得到滿(mǎn)足，捂盤(pán)惜售的結果只能是錯過(guò)放量的“窗口期”，錯過(guò)企業(yè)扭轉局面的機會(huì )），盡快實(shí)現銷(xiāo)售業(yè)績(jì)回升；第三，通過(guò)調整企業(yè)城市布局，優(yōu)化儲備項目結構，降低企業(yè)運營(yíng)風(fēng)險。

【降息對樓市的影響之六：購房者】把控好降準降息等“救市”政策短期紅利帶來(lái)的購房“窗口期”。

同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉認為，對于購房者來(lái)講，顯然，應該把握好市場(chǎng)節奏變化過(guò)程中的購房時(shí)機。簡(jiǎn)單來(lái)講，購房者應該把握好上述市場(chǎng)節奏的變化規律，趕在短期市場(chǎng)還沒(méi)有完全復蘇好轉的階段入市購房，也趁當下開(kāi)發(fā)商資金面仍然相對緊張的階段，選擇購房性?xún)r(jià)比仍然較高的時(shí)機入市購房，把控好本輪兩次降準三次降息等“救市”政策短期紅利帶來(lái)的購房“窗口期”。