就在人們熱切盼望3月1日正式實(shí)施的不動(dòng)產(chǎn)登記帶來(lái)樓市拋售潮、房?jì)r(jià)大跌之時(shí)，突如其來(lái)的降息讓不少人聯(lián)想起上次央行降息帶來(lái)的樓市回暖。

本就令人捉摸不透的中國樓市，在2015年的前景變得更加撲朔迷離。

“不動(dòng)產(chǎn)統一登記實(shí)施了，你說(shuō)，有多套房子的人會(huì )不會(huì )拋售？如果拋了，房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )因此而降下來(lái)呢？”30歲的鄭州居民蔣如林已經(jīng)結婚生子，目前仍租房居住，一直等著(zhù)出手買(mǎi)房時(shí)機。

蔣如林的問(wèn)題頗具代表性。盡管實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統一登記的初衷并非降房?jì)r(jià)，但不可否認其對房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀(guān)影響。

羊年春節假期剛剛結束，北京、上海、濟南、青島等一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)中介都開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，迎接即將實(shí)施的不動(dòng)產(chǎn)登記政策。記者在北京朝陽(yáng)區、海淀區多個(gè)傳統商品房小區看到，多家大型連鎖房地產(chǎn)中介均在大年初七就開(kāi)始上班，就連一些中小房地產(chǎn)中介也沒(méi)有像往年一樣休息到正月十五。房地產(chǎn)中介客戶(hù)經(jīng)理言必稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)登記，在他們看來(lái)，隨著(zhù)政策進(jìn)入倒計時(shí)，樓市似乎會(huì )有新的變化。

不過(guò)，記者采訪(fǎng)發(fā)現，大規模拋售二手房的現象并沒(méi)有明顯出現。

在濟南，21世紀不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)紀人小楊告訴記者，不動(dòng)產(chǎn)登記政策對樓市人群短期心理影響較大，但就目前節后市場(chǎng)的入市量和交易量來(lái)看，受到影響的只是部分特殊房產(chǎn)，比如不明權屬或非法財產(chǎn)，數量所占比例很小，且多為高端或投資性物業(yè)，對濟南二手房市場(chǎng)整體影響不大。

在北京，有中介告訴記者也有二手房降價(jià)出售，但是很難定性為“房叔房嬸”拋售。

首都經(jīng)貿大學(xué)教授趙秀池認為，不動(dòng)產(chǎn)統一登記政策的實(shí)施，會(huì )對一些腐敗之人起到一定威懾作用，或許會(huì )逼出一些“房爺”“房叔”“房姐”手上握有的房產(chǎn)，但這個(gè)數量相對而言還是少數。

對于不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施前，上海等少數城市二手房市場(chǎng)出現的拋房現象，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭表示，不動(dòng)產(chǎn)登記功能之一是為房地產(chǎn)稅做鋪墊，一些多套房持有者擔心賦稅，因此出手部分房產(chǎn)尋求保值、規避風(fēng)險。

不動(dòng)產(chǎn)登記靴子落地后，會(huì )有人出于房地產(chǎn)稅漸行漸近原因，將擁有的多套房產(chǎn)出售，因為從已釋放的改革信號看，房地產(chǎn)稅征收會(huì )保障居民基本住房訴求，主要鎖定多余房產(chǎn)，房產(chǎn)越多保有環(huán)節的稅負將越重。

中國社科院副研究員陳飛說(shuō)：“不動(dòng)產(chǎn)統一登記的實(shí)施，意味著(zhù)房地產(chǎn)稅征收腳步日益臨近，對于商品房投機者將是很大打擊，會(huì )逼迫部分空置房進(jìn)入市場(chǎng)，可望有效降低已售住房空置率。”

當然，房地產(chǎn)稅征收的技術(shù)條件不僅包括詳細了解每個(gè)人究竟擁有多少房產(chǎn)，還包括房地產(chǎn)的評估技術(shù)等。更為復雜的是稅制設計，究竟什么算是居民基本住房訴求，按套征收還是按平方米征收更合理？種種問(wèn)題牽一發(fā)動(dòng)全身，需要全面考量。

一些專(zhuān)家也認為，技術(shù)條件并非房地產(chǎn)稅征收不可逾越的障礙，更重要的是讓這一稅種的征收有理有據。與我國增值稅、營(yíng)業(yè)稅等絕大部分含在價(jià)格中的間接稅相比，有明顯直接稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅如何“直接”從百姓口袋中拿錢(qián)，恐怕還與稅收法定、預算透明等大主題改革緊密相連。

降息刺激樓市？

2月28日晚間，中國人民銀行宣布，自2015年3月1日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率各0.25個(gè)百分點(diǎn)。去年年底的降息刺激了購房者和房地產(chǎn)業(yè)內的敏感神經(jīng)，讓中國樓市在2014年最后兩個(gè)月翹尾收官。本次降息將在多大程度上影響中國樓市的走向？

上海中原地產(chǎn)研究總監宋會(huì )雍稱(chēng)，就在11月21日央行突然宣布降息后，11月下半月成交出現戲劇性的一幕。中原地產(chǎn)監測的40個(gè)重點(diǎn)城市數據顯示，11月最后一周新房成交面積較11月前三周的平均水平上升5％，其中一線(xiàn)樓市成交上升20％，部分二線(xiàn)城市的新房成交量增幅也超過(guò)兩成。最后一周樓市的翹尾效應使得11月的市場(chǎng)成交量一舉超過(guò)“金九銀十”的銷(xiāo)量。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉指出，根據國家統計局數據，2014年12月份70個(gè)大中城市新建商品住宅成交量環(huán)比增長(cháng)近9％，創(chuàng )年內新高。其中，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅成交套數環(huán)比增長(cháng)均在15％以上，遠高于全國平均水平。

在降息的刺激作用下，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)率先反彈。據國家統計局測算，2014年12月份，一線(xiàn)城市整體平均上漲，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅分別為0.1％和0.4％；其他城市的房?jì)r(jià)環(huán)比降幅亦繼續收窄。且房?jì)r(jià)止跌企穩的態(tài)勢一直持續至今。

易居中國執行總裁丁祖昱認為，降息降低了購房貸款成本，并在一定程度上改變了市場(chǎng)預期。“此次降息將進(jìn)一步增強短期市場(chǎng)的信心確立，購房者支付能力的提高會(huì )讓更多潛在購房者進(jìn)入市場(chǎng)。”

搜房網(wǎng)發(fā)起的調查顯示，在獲知央行降息的消息1小時(shí)后，39％的受訪(fǎng)者認為降息后房?jì)r(jià)將上漲，35％的受訪(fǎng)者表示在此次降息后將加速買(mǎi)房。

但銀行人士提醒，央行宣布降息后，個(gè)人房貸利率不會(huì )立即下調。例如，去年11月21日央行宣布降息后，中國農業(yè)銀行上海分行在2015年1月1日才宣布調整個(gè)人房貸年利率。“我們還要等待總行的通知，需要一定時(shí)間調整利率。”

上海易居研究院研究員嚴躍進(jìn)認為，此次降息后一年期存貸款基準利率均已接近十年來(lái)的最低水平，因此預計降息后，銀行的房貸利率優(yōu)惠折扣將難以進(jìn)一步擴大。

此外，記者近期在上海咨詢(xún)多家銀行網(wǎng)點(diǎn)和中介門(mén)店發(fā)現，1月以來(lái)各銀行貸款審批和放貸速度緩慢，這在一定程度上將影響購房者的出手節奏。

開(kāi)發(fā)商醞釀漲價(jià)？

降息固然可以降低買(mǎi)方成本，但同時(shí)也降低了開(kāi)發(fā)商的融資成本。在此情況下，開(kāi)發(fā)商還會(huì )持續以?xún)r(jià)換量嗎？

滬上一家大型房企高管告訴記者，“年初市場(chǎng)有好轉跡象，本來(lái)就醞釀漲價(jià)，現在央行降息讓我們‘腰桿’更硬了，除非是少數長(cháng)期滯銷(xiāo)樓盤(pán)，像去年降價(jià)跑量的可能性不大。”

國家統計局數據顯示，2014年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金比上年下降0.1％，而2013年為增長(cháng)26.5％。開(kāi)發(fā)商由“財大氣粗”變成“囊中羞澀”可見(jiàn)一斑。

面對3月政策層面的風(fēng)向扭轉，新房行情也正發(fā)生變化。降息首日，記者在上海走訪(fǎng)多個(gè)售樓處發(fā)現，多個(gè)樓盤(pán)醞釀在3月漲價(jià)。如上海張江地區的日月光水岸新郡三期，目前均價(jià)3.7萬(wàn)元，銷(xiāo)售人員表示，該項目在3月價(jià)格會(huì )有一定上漲。浦東頤景園的銷(xiāo)售人員亦表示，3月將對比較受歡迎的大戶(hù)型給予一定幅度的上調。此外，綠地東上海、寶業(yè)萬(wàn)華城的售樓處亦將3月的銷(xiāo)售均價(jià)預上調100-300元／平方米不等。

全國某龍頭開(kāi)發(fā)商更是在央行宣布降息之后，在官方微信中明確表示“實(shí)在不能淡定了，還不快來(lái)?yè)屬?！這一措施所代表的國家政策走向更將刺激樓市上漲。市場(chǎng)將以實(shí)際行動(dòng)表現出對此次降息的積極回應”。

實(shí)際上，早在降息之前，很多房企已經(jīng)嘗試緩慢漲價(jià)。在沈陽(yáng)，一些大型房企如萬(wàn)科、恒大、中?；蚋哒{或悄聲漲價(jià)；而在全國一些重點(diǎn)城市，如上海、深圳、杭州、重慶等地，漲價(jià)潮也已“暗流涌動(dòng)”。

據克而瑞研究中心監測，除直接宣布旗下項目漲價(jià)之外，“低開(kāi)高走”加推盤(pán)時(shí)逐步提高價(jià)格、新開(kāi)盤(pán)項目直接高出區域均價(jià)等方式是許多房企目前采用的漲價(jià)策略。此外，還有不少樓盤(pán)采用縮小或者取消促銷(xiāo)優(yōu)惠折扣力度等方式變相微漲房?jì)r(jià)。如杭州圣奧綠城運河宸園，該項目1月份加推每平方米上漲600-700元，由于項目處于優(yōu)勢地段，且周?chē)卤P(pán)稀缺，加推當天去化即七成；再如深圳新開(kāi)項目中海錦城等開(kāi)盤(pán)即高出周邊項目約15％，新開(kāi)盤(pán)后也很快售罄。

從目前的土地市場(chǎng)看，房企拿地熱情依然高漲，高溢價(jià)率土地頻頻入市。如2月16日在武漢市土地市場(chǎng)的節前收官之戰中，8宗地塊拍出28.65億元，有3宗土地更是出現久違的激烈競拍；當代置業(yè)以總價(jià)17.35億元摘下上海閔行區兩幅地塊，樓板價(jià)高達18777元／平方米，溢價(jià)率95.6％，同比2014年周邊拿地價(jià)格高出近四成……

據億翰智庫數據，1月，全國經(jīng)營(yíng)性土地成交420幅地塊，實(shí)現土地出讓金收入1218億元，明顯高于去年平均水平，且土地價(jià)格總體上仍在持續上漲。

土地價(jià)格的節節上漲也在推升著(zhù)房?jì)r(jià)預期。中原地產(chǎn)統計顯示，從2012年7月至2015年1月，北京公開(kāi)出讓的土地中，樓面價(jià)超過(guò)2.5萬(wàn)元／平方米的地塊就有60余塊之多，樓面價(jià)每平方米3萬(wàn)元以上的有近30塊，多數尚未入市。2015年北京預計入市的42個(gè)純新盤(pán)項目當中，單價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元／平方米的高端住宅項目占據了17席，其中，預估單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的項目高達13個(gè)。多數開(kāi)發(fā)商認為，房?jì)r(jià)迎來(lái)上漲只是時(shí)間問(wèn)題。

 拐點(diǎn)已經(jīng)出現？

雖然目前買(mǎi)賣(mài)雙方的觀(guān)望氛圍依然較濃，但不可否認的是，隨著(zhù)去年四季度以來(lái)各地對限購政策、房貸政策和首套房認定政策進(jìn)行調整，國內大城市房產(chǎn)成交穩步回升。

截至2015年1月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為27121萬(wàn)平方米，環(huán)比下降0.7％。庫存在連續11月的上漲后首現下降。

北京市住建委的數據顯示，北京今年1月二手房網(wǎng)簽量近1.3萬(wàn)套，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這是從去年11月以來(lái)，連續第三個(gè)月二手房單月成交突破萬(wàn)套，北京二手房成交逐漸企穩的趨勢已經(jīng)明確。

房?jì)r(jià)降不降，根本上還是取決于市場(chǎng)的供求關(guān)系。

國家統計局近日公布的“2015年1月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，步入2015年，全國房?jì)r(jià)開(kāi)始顯現止跌跡象。其中，一線(xiàn)城市整體房?jì)r(jià)率先出現反彈，全國部分重點(diǎn)城市的新樓盤(pán)價(jià)格也開(kāi)始“低開(kāi)高走”。房?jì)r(jià)已現抬頭，2015年樓市或緩慢步入復蘇通道。

國家統計局數據顯示，在新建商品住宅的價(jià)格方面，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有64個(gè)，上漲的城市有2個(gè)，持平的城市有4個(gè)；而在二手住宅市場(chǎng)上，價(jià)格上漲的城市則有6個(gè)。

數據顯示，2015年1月份，除北京外，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)均已止跌。其中，上海和廣州的房?jì)r(jià)均與上月持平。而深圳房?jì)r(jià)延續了上個(gè)月的上漲態(tài)勢，環(huán)比增長(cháng)0.3％。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉認為，房?jì)r(jià)環(huán)比總體略有下降，城市間呈現分化。房?jì)r(jià)持平和上漲的城市主要集中在一、二線(xiàn)城市；房?jì)r(jià)降幅大于0.5％的城市主要集中在三線(xiàn)城市。

劉建偉進(jìn)一步分析稱(chēng)，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)初步呈現止跌回穩態(tài)勢，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均連續兩個(gè)月微漲，二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均連續四個(gè)月微漲，1月份新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的一線(xiàn)城市均只有1個(gè)，且跌幅均在0.2％以?xún)?。二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)環(huán)比綜合平均仍然下降，但降幅緩慢收窄。三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)繼續下降，且降幅略有擴大，1月份三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均降幅均比上月擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

業(yè)內人士認為，從目前數據來(lái)看，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇的通道基本確立。

上海易居研究院研究員嚴躍進(jìn)認為，隨著(zhù)市場(chǎng)去庫存速度的加快，使得房企降價(jià)促銷(xiāo)、以?xún)r(jià)換量的動(dòng)力開(kāi)始減弱。這很可能意味著(zhù)本輪房地產(chǎn)短周期的庫存拐點(diǎn)已經(jīng)出現。隨著(zhù)市場(chǎng)看漲預期增強，城市限購政策放松等，都會(huì )帶動(dòng)房?jì)r(jià)步入新一輪的上漲。

不過(guò)，也有專(zhuān)家提醒，購房者不應被開(kāi)發(fā)商的“激動(dòng)喊話(huà)”沖昏頭腦。降息在一定程度上或將刺激樓市反彈，且一線(xiàn)和部分二線(xiàn)樓市成交量在短期內將會(huì )提振，但由于諸多城市庫存依然高企，加之土地消化周期過(guò)長(cháng)，需求過(guò)度透支，房?jì)r(jià)調整尚未到位。因此，在沒(méi)有貨幣供應或信貸增長(cháng)的情況下，單純的降息對未來(lái)幾個(gè)月房?jì)r(jià)的影響不大。