房貸松動(dòng)傳言已久，而相關(guān)聯(lián)的政策不斷出臺。繼2月下旬央行降息后，不動(dòng)產(chǎn)新政于3月起正式實(shí)施，在全國“兩會(huì )”上，房地產(chǎn)金融政策是否變化無(wú)疑成為討論的一大熱點(diǎn)。昨日，央行副行長(cháng)潘功勝一席關(guān)于正在對房地產(chǎn)信貸進(jìn)行評估的言論再次引發(fā)市場(chǎng)對政策走向的猜想。

　房產(chǎn)政策進(jìn)入評估期

潘功勝在“兩會(huì )”上表示，央行在不斷評估房貸等房地產(chǎn)金融政策，此前有關(guān)首套房首付比例降低的傳言，需要從兩方面去考慮，不可輕信。央行目前已經(jīng)在對房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸等是否需要放松進(jìn)行后期統計，以及對影響進(jìn)行評估。

雖然房地產(chǎn)金融政策的走勢尚未明朗，但是相比前幾年政策從未松動(dòng)，未來(lái)政策產(chǎn)生變化的可能性增大。

潘功勝說(shuō)，“房地產(chǎn)金融政策肯定在不斷評估，毫無(wú)疑問(wèn)”。雖然潘功勝拒絕透露可能調整的方向，但近期央行的報告和市場(chǎng)消息可能都給央行未來(lái)采取的行動(dòng)提供了線(xiàn)索。在上月10日發(fā)布的四季度貨幣政策報告中，央行放棄了此前“堅決抑制投機投資性購房需求”的措辭。在分析人士看來(lái)，這一變化可能意味著(zhù)房地產(chǎn)政策將會(huì )進(jìn)一步放松。

目前商業(yè)銀行首套房貸要求首付款是總房款的三成，以北京為例，一套300萬(wàn)元的住房，首付款需要90萬(wàn)元。在本屆“兩會(huì )”上，全國政協(xié)委員、上海社科院城市與房地產(chǎn)中心主任張泓銘表示，對于首次購房者政策應當徹底寬松，首套剛需房的首付比例甚至可以考慮降至一成，同時(shí)利率也需要有硬性?xún)?yōu)惠。

　降息難撬購房熱情

“可能只有取消限購、營(yíng)業(yè)稅這類(lèi)的政策才能大規模撬動(dòng)老百姓的購房需求，所以未來(lái)的政策走勢如何還要看政府的預期。” 貸款機構偉嘉安捷市場(chǎng)部分析師吳昊直言。

不過(guò)，市場(chǎng)普遍預期，央行在2月底再度降息，在原有貸款利率6.15%的基礎上下降至5.9%，將進(jìn)一步刺激購房人的買(mǎi)房熱情，降低買(mǎi)房人的入市門(mén)檻，宏觀(guān)貸款政策的大幅松動(dòng)對買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)將形成極大利好。

北京商報記者注意到，雖然央行時(shí)隔3個(gè)月再次動(dòng)用了降息工具，但市場(chǎng)的反應并沒(méi)有預期中那么熱烈。“市場(chǎng)降息后，商業(yè)銀行的利差進(jìn)一步收窄，所以要進(jìn)行成本核算重新制定房貸折扣政策，此前的一些折扣可能會(huì )回歸基準。”不少商業(yè)銀行內部人士如此表示。

“對于購房者來(lái)說(shuō)，一方面銀行利率折扣可能會(huì )恢復至基準；另一方面剛需沒(méi)有以前旺盛，單憑降息這一杠桿已經(jīng)難以大幅度撬動(dòng)購房需求，所以未來(lái)一段時(shí)間市場(chǎng)會(huì )有所升溫，但幅度應該不大，市場(chǎng)上的自住房不斷投放也會(huì )滿(mǎn)足一部分購房需求。”吳昊認為。

同時(shí)，目前銀行的放貸速度多為正常，但房貸仍然不是其主營(yíng)貸款項目。針對市場(chǎng)認為銀行惜貸的問(wèn)題，交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平則表示，2014年有些商業(yè)銀行看到房產(chǎn)商遇到這么大的市場(chǎng)調整確實(shí)惜貸，因為銀行也怕風(fēng)險，怕產(chǎn)生新的不良資產(chǎn)，必須考慮利潤，所以它會(huì )使得風(fēng)險偏好下降，比較謹慎。

首付降至兩成可期

2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體會(huì )是一個(gè)筑底企穩的趨勢。有可能上半年是筑底，下半年逐步改善。

對于未來(lái)的政策走勢，連平詳細分析道，首套房首付比例有可能會(huì )降低到兩成，但是降至一成不太可能。對銀行來(lái)說(shuō)要分兩方面，一方面如果客戶(hù)貸款越多，銀行的利潤就越大；另一方面如果貸款的成數比較高，銀行的風(fēng)險也會(huì )提高，所以處于安全邊際的考慮，降低首套房貸首付比例至兩成是有可能的。此外，對于二套房來(lái)說(shuō)，目前首付基本在5-6成，這一比例有可能會(huì )降低至四成，因為政策也需要滿(mǎn)足改善性住房購房者的需求，對銀行來(lái)說(shuō)調低至四成接受程度較高。

中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛則認為，在國外房貸首付比例由銀行根據市場(chǎng)、客戶(hù)需求來(lái)制定，在國內因為政府將房地產(chǎn)本身視為調控對象，所以才將首付比例作為工具，這樣做雖然對房地產(chǎn)過(guò)熱進(jìn)行了有效調控，但是對有正常需求的購房者則成為一大限制。目前來(lái)看，房地產(chǎn)調控目標已經(jīng)基本實(shí)現，在三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)不是過(guò)熱而是過(guò)冷，因此此時(shí)放松房貸政策有必要。至于具體的調整成數，需要監管層進(jìn)行權衡綜合評估，防范給市場(chǎng)以政策刺激房地產(chǎn)的錯誤信號。

曾剛同時(shí)表示，此前房貸政策一直實(shí)行“一刀切”，這一權力實(shí)際在央行手中，由于各地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況各不相同，也存在央行將權力下放至央行各分支機構的可能，由央行總行制定3-4檔標準，各地區分支機構根據地區差別選擇適當的房貸政策，這也是定向調控的體現。